Вопрос-ответ

  1. Управление многоквартирными домами
  2. Начисление платы
  3. Общие вопросы (содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги и пр.)

Управление многоквартирными домами

Вопрос: Должно ли ТСЖ проводить ежегодные отчетно-выборные собрания, если им заключен договор управления с управляющей компанией?

Ответ: Обязанность по организации таких собраний возложена на правление товарищества, а не проведение собраний свидетельствует о ненадлежащем исполнении своих обязанностей председателем правления товарищества и нарушает права собственников помещений на участие в решении вопросов связанных с управлением домом.

Передача функций управления многоквартирным домом управляющей компании путем заключения с ней товариществом договора управления домом не влечет для правления товарищества освобождения от исполнения вышеуказанной обязанности.

Вопрос: Собственников не устраивает работа председателя правления ТСЖ, кроме того, он не считается с мнением жильцов. Что делать?

Ответ: Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и создается собственниками помещений в целях эффективного управления многоквартирным домом в порядке и на условиях принятых большинством собственников. При этом, законодатель в целях недопущения нарушений прав и законных интересов собственников помещений определил, что высшим органом управления в товариществе является общее собрание членов такого товарищества, наделив его полномочиями по принятию основных решений касающихся его деятельности. К полномочиям общего собрания членов товарищества отнесено решение таких вопросов как выбор председателя и правления, рассмотрение жалоб на действия правления товарищества и его председателя, принятие решения о досрочном прекращении их полномочий, а также любых вопросов принятие решения по которым отнесено к компетенции правления товарищества. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить инициатором общего собрания, включив в повестку те вопросы, принятие решения по которым посчитает необходимым.

Таким образом, в случае если члены товарищества сочтут работу председателя и правления товарищества неэффективной они вправе на общем собрании принять решение о досрочном прекращении их полномочий и выбрать новых.

Вопрос: Срок полномочий правления истек. Законны ли дальнейшие действия правления по текущему руководству деятельностью ТСЖ?

Ответ: Правление товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

В соответствии с частью 1 статьи 147 ЖК РФ правление товарищества обязано осуществлять руководство деятельностью товарищества.

Поскольку действующее законодательство ограничивает срок полномочий правления ТСЖ двумя годами, но не содержит норм, указывающих на утрату полномочий правления ТСЖ по истечении двух лет в ситуации, когда новое правление не избрано, то за ним остается полномочие, предусмотренное, в том числе частью 1 статьи 147 ЖК РФ.

Вместе с тем, непринятие собственниками помещений многоквартирного дома мер, направленных на выбор нового состава правления или на продление полномочий существующего правления противоречит Жилищному кодексу РФ и может быть расценено как незаконное бездействие.

Вопрос: В нашем доме только у троих собственников жилья есть договора с управляющей компанией. Почему их нет у всех собственников жилья и как мы можем потребовать от управляющей компании заключения договоров со всеми собственниками жилья? Как это правильно сделать (есть ли установленная процедура)?

Ответ: Договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома заключается при выборе управляющей организации на общем собрании собственников и предполагает заключение единого договора с каждым из них. Эта процедура прописана в Жилищном кодексе РФ (ч. 1 ст. 162).  Чтобы получить договор управления на руки, собственнику жилья в многоквартирном доме необходимо обратиться с заявлением о заключении договора в управляющую организацию, осуществляющую управление домом, и после его подписания обеими сторонами получить свой экземпляр договора.

Вопрос: Наша управляющая компания вывесила объявление о том, что она отказывается от управления нашим домом. Мы обратились в администрацию с письмом, в котором попросили ее провести конкурс по выбору УК для нашего дома. Правомерно ли отказалась от нас УК и правильно ли мы поступили, обратившись в администрацию?

Ответ: Договор управления многоквартирным домом является публичным, в связи с чем, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке отказываться от его исполнения до истечения срока его действия. На деле же собственники часто путают отказ управляющей компании от исполнения договора и отказ от пролонгации договора. Это два разных события по своей правовой природе и юридическим последствиям. Действительно, управляющие компании не обладают правом отказываться от исполнения договорных обязательств перед собственниками помещений обслуживаемого дома. Такой отказ влечёт для нее наступление неблагоприятных последствий. В зависимости от обстоятельств - это административная либо уголовная ответственность, а также обязанность компенсировать все убытки и весь ущерб, которые возникли у собственников помещений в результате такого отказа. Но бывают случаи, когда управляющая организация отказывается пролонгировать договор управления. И с точки зрения Жилищного кодекса РФ, это допустимо, так как договор управления является срочным и для его продления необходимо согласие сторон. Такое согласие может быть выражено разными способами: молчанием или путем оформления дополнительного соглашения. В любом случае, возможность использования любого из способов рекомендуется прописывать в договоре. В большинстве договоров управления сегодня определено условие следующего типа "Сторона, имеющая намерение прекратить действие договора в связи с истечением срока его действия, обязана уведомить другую сторону настоящего договора о прекращении действия договора не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора, способом, позволяющим достоверно определить факт получения уведомления. При отсутствии такого уведомления договор считается продленным на тот же срок и на тех условиях". Важно заметить, что такое условие наиболее удачно, так как в целях продления действия договора не возникает необходимости проводить собственникам собрание каждый раз, когда срок договора подходит к концу. Кроме того, стороны застрахованы от неожиданного разрыва отношений и у них есть достаточно времени, чтобы подготовиться к предстоящим переменам. Например, собственники могут выбрать для своего дома новую управляющую организацию или вовсе перейти на другой способ управления. Это, кстати, наилучший способ обеспечить управление таким образом и при таких условиях, которые наиболее полно отвечают интересам большинства жильцов, независимо от того, отношения с управляющей компанией были прекращены по обоюдному согласию или в результате незаконного оставления последней дома без управления. Если же собрание по каким-то причинам провести не удалось, то, пожалуй, самое время обратиться в администрацию с заявлением о проведении открытого конкурса.

Однако, следует еще раз обратить внимание именно на самостоятельный выбор собственниками управляющей организации. В этом случае, они, исходя из собственных интересов и предпочтений, имеют возможность выбрать себе надежного партнера, с которым они заключат договор на взаимовыгодных условиях и смогут наладить диалог по всем спорным вопросам. Это позволит принимать нужные и компромиссные решения, связанные с обслуживанием общего имущества в доме без риска возникновения споров между сторонами. 

Начисление платы 

Вопрос: Проживаем в бывшем военном городке, когда-то данное жильё принадлежало Минобороны РФ. На настоящий момент две трети квартир в пятиэтажном доме пустует. Как, нам, собственникам  оставшихся квартир избежать переплаты по ОДН по теплу и электроэнергии, с учетом того, что платежи за свет и тепло по ОДН в своих счетах коммунальщики "разбрасывают" на общее количество квартир?

Ответ: в соответствии с требованиями действующего законодательства  размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными (или) общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии, согласно пунктам 42(1) и 43 Правил 354 определяется при осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года, исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год и  площади жилого или нежилого помещения, занимаемого собственником. 

При этом, в первом квартале года, следующего за расчетным годом, корректируется исполнителем исходя из площадей всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Одновременно обращаем внимание, что действующим законодательством предусмотрено распределение объема коммунальных услуг на общедомовые нужды на площади всех жилых и нежилых помещений и не позволяет исполнителю распределять объем коммунальных услуг на общедомовые нужды только на площади жилых помещений, в которых проживают граждане.

В случае, если исполнителем будет предъявлена плата за коммунальные услуги, распределенная только на площади помещений, в которых проживают граждане, это будет являться нарушением законодательства.

В связи с чем, собственникам следует обратиться в Инспекцию для проведения проверки и принятия мер.

Вопрос: УК "Сантехсервис" которая обслуживала дом автора вопроса, с марта 2016 г. прерывала договорные отношения с "Энергосбытом" в одностороннем порядке - из-за задолженности УК перед РСО в 8 млн. руб. Весь оставшийся период 2016 г. жильцы оплачивали счета по энергоснабжению напрямую, по отдельной квитанцией. Однако с 1 января 2017 г. в графе у жильцов появилась строчка к оплате ОДН по электроснабжению. При этом никаких возобновлений договорных отношений УК и Энергосбыта не произошло. Жильцы считают, такой порядок начислений незаконным. Так ли это на самом деле?

Ответ: С января 2017 года плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества, начисляется управляющей компанией и передается ресурсоснабжающей организации в полном объеме. При этом заключение договора УК с РСО происходит автоматически с даты направления заявки на договор, поскольку УК не может оказывать услуги без использования света, воды и т.д..

Вопрос: У нас общедомовые начисления по электроэнергии одинаковы каждый месяц. Выходит нам считают по нормативу? Как установить прибор учета электроэнергии, чтобы начисления снизились или, по крайней мере, отражали объективную картину потреблённой энергии?

Ответ: Если каждый месяц идут одинаковые начисления, значит, общедомовой прибор учета в вашем доме не установлен, либо официально не введён в эксплуатацию, либо фактическое потребление превышает нормативные показания и согласно действующему законодательству плата в этом случае ограничивается нормативом потребления. Уточнить наличие или отсутствие общедомового прибора в вашем доме вы можете обратившись в управляющую организацию, либо на сайте, где компании раскрывают информацию о своей деятельности, в том числе и сведения о приборах учета: Реформа ЖКХ или ГИС ЖКХ. Чтобы приобрести и установить прибор учета коммунальных ресурсов общедомовому совету, активу вашего дома лучше обращаться с заявкой непосредственно в ресурсоснабжающую организацию. В данном случае в ближайший от вас отдел ПАО «Волгоградэнергосбыта». Либо вы можете решением общего собрания собственников поручить оборудование общедомовым прибором учета вашего дома управляющей компании. При этом необходимо предусмотреть в рамках собрания собственников дополнительные расходы на его приобретение и установку.

Вопрос: Мы не можем добиться от коммунальщиков свободного доступа собственников к общедомовому прибору учета тепла. Отвечают нам неизменно: «у нас сложный способ съёмки показаний, - все данные выводятся автоматизировано на компьютер». Разве это причина для отказа?

Ответ: Никаких преград к доступу при контроле жильцами снятия показания общедомовых приборов учета по теплу или электроэнергии не должно быть в принципе! Собственники вправе принимать участие при съеме показаний, каким бы методом это не происходило: прямым или косвенным (через распечатки показаний с компьютера). Контроль над учетом показаний общедомовых приборов учета производится совместно с представителем коммунальной организации, главой общедомового совета, либо любым другим уполномоченным лицом от собственников дома по первому требованию. 

Вопрос: Кому лучше оплачивать плату за электроэнергию: управляющей компании и напрямую в Энергосбыт?

Ответ: В связи с внесенными с 01.07.2016г. в действующее законодательство изменениями в виде ограничения по начислению платы на общедомовые нужды – не выше, чем установлено соответствующими нормативами, неважно кому Вы будете платить. Это ограничение распространяется как на управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК и т.д.), так и на ресурсоснабжающую организацию, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, принято решение об оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета.

Вопрос:  Мой муж постоянно боится, что если мы не вовремя оплатим квартплату, у нас придет пеня. Подскажите, пож-та, что это за пеня? Каков ее размер? И что будет, если не вовремя оплатить квартплату? Какие последствия. Юлия, Центральный район

Ответ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК. Если плата за жильё и коммунальные услуги внесена не своевременно или не полностью, то за это исполнителем услуг может быть начислена пени (штраф). Размер пени составляет одну трёхсотую ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Кроме того, Вы можете воспользоваться  возможностью внесения платы в рассрочку. Рассрочка предоставляется на условиях внесения платы за коммунальную услугу равными долями в течение 12 месяцев, включая месяц, начиная с которого предоставляется рассрочка, и взимания за предоставленную рассрочку процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки. Проценты за предоставляемую рассрочку не начисляются или начисляются в меньшем размере, если за счет средств бюджета (бюджетов) различных уровней бюджетной системы Российской Федерации исполнителю предоставляется компенсация (возмещение) средств, недополученных в виде процентов за предоставление рассрочки

Вопрос: Мы знаем, что в нашем доме живут мигранты. Их в квартире много. Проверить есть ли у них счетчики не понятно. А если нет, тогда они будут пользоваться электроэнергией все, а платить по общему тарифу, а остальное нам раскидают, почему мы должны платить? В УК никак не реагирует. Кировский район.

Ответ: В случае если в многоквартирном доме проживают граждане, которые не зарегистрированы в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета и о проживании которых собственник не уведомил управляющую компанию, то Вам необходимо о таких фактах сообщить в управляющую организацию. Управляющая организация вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома. Указанный акт является основанием для начисления платы в соответствии с фактическим  количеством проживающих граждан в жилом помещении. Выявление управляющей организацией количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, если такое жилое помещение не оборудовано индивидуальным прибором учета, является действенной мерой по снижению платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

Вопрос: В этом году отопительный сезон для жителей нашего дома начался 25 октября. Имеем ли мы право на перерасчет?

Ответ: Если дом оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии, то перерасчета не будет, так Вы оплачиваете фактическое количество тепловой энергии, поступившее в дом. Если же в доме отсутствует общедомовой прибор учета тепловой энергии, то плату за отопление за октябрь Вам должны были начислить исходя из нормативных объемов тепловой энергии, рассчитанных за фактические дни, в которых производилось отопление.

Вопрос: У нас в квартире стоит личный счетчик, а во всем доме установлен еще общедомовой счетчик. В первом месяце в платежке по общедомовому счетчику нам пришла оплата общедомовых нужд 1 руб, а в следующем 68 рублей. Как мне объяснили, эту сумму мы платим за перерасход воды, которую использовали жители нашего дома, у которых не стоит счетчик? Скажите, почему мы должны платить за других?

Ответ: Плата за воду, потребленную на общедомовые нужды, рассчитывается исходя из показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета, с учетом нормативов потребления воды в квартирах, не оборудованных индивидуальными приборами учета.

Так как объем потребленной воды, в том числе и на общедомовые нужды, не может быть одинаковым из месяца в месяц, то соответственно и плата будет разной в разные месяцы.

Утверждение, что Вам начисляют плату на общедомовые нужды за перерасход воды жителями дома, у которых не установлены счетчики, не совсем верно. В настоящее время существует ограничение по начислению платы на общедомовые нужды – не выше, чем установлено соответствующими нормативами. Поэтому, какой бы расход воды в конкретном месяце не был, плату на общедомовые нужды все равно выставят не выше установленного норматива.

Вопрос:  У нас на доме ЖЭУ повесило объявление, что мы, собственники, должны определить плату за содержание и ремонт на общем собрании? Что это значит, мы никогда не определяли? И как ее надо определять. Конечно, если посмотреть на состояние нашего подъезда, мы вообще бы хотели отказаться от этой платы. И так ничего не делают, но мы платим, а так хоть будет понятно - не платим - не делают. Возможно ли это? Если нет, тогда исходя из каких сумм, мы должны определять эту стоимость работ?

Ответ: В данном случае Ваша управляющая компания права. Действительно, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (жилищные услуги) относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Однако чтобы собственники смогли принять такое решение, управляющая компания должна дать собственникам предложения о стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества, и их необходимый перечень. При этом, перечень должен содержать все работы и услуги, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы за жилищные услуги устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, на срок не менее чем один год.

Хотелось бы обратить внимание, что если собственники помещений многоквартирного дома не примут на своем общем собрании решение об установлении платы за жилищные услуги, то за них это сделает орган местного самоуправления.

И еще один важный момент – отказ от платы за содержание и ремонт жилого помещения законодательством не предусмотрен.

Вопрос: До 1 ноября 2013 года мы платили в УК «Городище», а потом нас перевели в «ЖКХ Ренесанс». И последняя УК предоставила платежку, в которой значился долг 681 рубль (якобы мы 2 месяца не платили за электроэнергию, но мы платили в УК «Городище»). Были суды, нас признали невиновными. Но «Ренессанс» все равно присылает платежки с долгом, как это прекратить? И скажите, к нам могут прийти приставы и арестовать имущество как должников?

Ответ: Вступившее в законную силу судебное постановление является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Принудительное исполнение судебных актов в порядке, установленном действующим законодательством, возложено на службу судебных приставов.

В связи с чем Вам необходимо обратиться в суд за получение исполнительного листа, который является основанием для возбуждения исполнительного производства, для последующего предъявления исполнительного листа в службу судебных приставов.

Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения.

По Вашей просьбе исполнительный лист может быть направлен судом для исполнения самостоятельно.

В связи с тем, что решения судов вынесены в Вашу пользу, то действия судебных приставов будут предприниматься в отношении второй стороны, а не Вас.

Общие вопросы (содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги и пр.)


Вопрос: когда должны чистить вентиляцию в многоквартирном доме, кто отвечает за вентиляционные системы в таких домах? Должна ли УК в платежке указывать телефон обслуживающей организации, с которой она заключила договор, куда обращаться жильцам в случае поломки, например, воздуховода?

Ответ:  Согласно действующему жилищному законодательству проверка вентиляции предусмотрена 3 раза в год. Обеспечивает это управляющая компания, заключив договор со специализированной организацией. Поэтому если у жителей возникают проблемы с работой вентиляции, им необходимо обращаться за помощью в управляющую организацию. 

Вопрос: Слышала, что газовый счетчик в квартиру, если из газового оборудования только газовая плита, устанавливать не надо. Так ли это? И каким документом подтверждается эта информация?

Ответ: Устанавливать индивидуальный прибор учета газа при наличии одной газовой плиты не обязательно. Такое решение принято на уровне Федерации и соответствующие поправки внесены  в закон об энергосбережении. В законную силу изменения вступили с 1 января 2015 года.

Речь идет о федеральном законе от 23.11.2009г. № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. 13 ФЗ-261). Изменения внесены за № 466-ФЗ от 29.12.2014.

Теперь требование об обязательном учете потребленного газа с применением газовых счетчиков не распространяется на абонентов, использующих газопотребляющее оборудование, суммарная мощность которого составляет менее 2 кубических метра в час. Учитывая, что среднестатистическая мощность потребления природного газа газовой плитой составляет от 1,2 до 1,8 кубических метра в час. Таким образом, собственники квартир и домов, пользующиеся только газовыми плитами, освобождаются от обязанности устанавливать приборы учета газа.

Вопрос: Подскажите, пожалуйста, я решила сделать ремонт. И хочу поменять трубу в зале, труба - это стояк. Ее уже несколько раз мне варили, поэтому не хочу рисковать. Но в ЖЭУ мне говорят, что поставят только металлическую, а  я хочу пластиковую. Неужели этого нельзя добиться? Как мне поступать? Кто должен за это платить? Я могу сама купить эту трубу пластиковую? Но бесплатно ли мне должны произвести работы или я должна платить? И сколько? Кто устанавливает этот размер платы, и где я могу его узнать?

Ответ: Разрешение вопроса о возможности замены участка стояка металлического на пластиковый зависит от сведений, содержащихся в технической документации на дом и жилое помещение. В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса РФ установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт является переустройством жилого помещения. Переустройство жилого помещения, в свою очередь, проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления. Следовательно, если технической документацией предусмотрено инженерное оборудование исключительно из металлических материалов, то замена участка стояка на трубу, выполненную из какого-либо другого материала, требует предварительного согласования такой замены с органом местного самоуправления. До тех пор, пока согласование не получено в порядке, установленном законом, замена стояка на неметаллический не допускается под угрозой применения административного наказания. Если же техническая документация на дом и квартиру не содержат каких-либо сведений о материалах инженерных сетей, то согласование с органом местного самоуправления такой замены не требуется. Однако в любом из вышеуказанных случаев собственнику при замене стояка необходимо согласовать данные работы с управляющей организацией.

Выполнить указанные работы может как управляющая организация, так и любая другая коммерческая организация, осуществляющая соответствующую деятельность. К отношениям по выполнению вышеупомянутых работ применяются нормы гражданского законодательства о подряде, допускающие выполнение работ как из материала заказчика (в этом случае труба приобретается собственником помещения самостоятельно), так и из материала исполнителя (в этом случае трубу приобретает исполнитель).  Размер платы в этом случае определяется условиями договора подряда, заключенного между собственником помещения и организацией-исполнителем. Цены на данные виды работ государством не регулируются.

В случае, если замена продиктована исключительно эстетическими предпочтениями собственника, и не обусловлена ненадлежащим состоянием заменяемого участка стояка, то указанные работы выполняются за счет средств собственника. Если же состояние стояка является ненадлежащим, аварийным и он объективно требует замены, то эти работы выполняются силами управляющей организацией за счет средств, поступивших от собственников помещений многоквартирного дома по строке «содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

Вопрос: В Советском районе по ул. Новосибиская, 70 принесли уведомление от ЖКХ, что нет разрешение на сплит-систему, которая стоит уже 7 лет. А что нам нельзя ставить самим сплит-системы? Нужно разрешение? И почему сейчас возникла эта проблема, а не 7 лет назад?

Ответ: Установка современного кондиционера (сплит-системы), как правило, требует размещения (крепления) внешнего блока на фасаде здания многоквартирного дома. На основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ фасад здания как ограждающие несущие конструкции дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных  постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. Однако действующее законодательство не устанавливает обязанности получения какого-либо специального разрешения для установки сплит-систем, не устанавливает формы такого разрешения и порядка его получения. Тем не менее, собственникам помещений многоквартирного при монтаже сплит-системы и дальнейшей ее эксплуатации следует иметь в виду, что  использование вновь установленного оборудования не должно вести к нарушению прав и законных интересов соседей, вести к разрушению общего имущества, а уровень вибраций и звукового давления от работы кондиционера должен соответствовать нормативным требованиям. В противном случае, заинтересованными лицами могут быть предъявлены к собственнику требования о демонтаже установленной системы. 

Вопрос: Могу ли я в квартире, где стоит газовая плита, поставить на ее место современную электрическую? И как изменится у меня тариф на электроэнергию и газ?

Ответ: Собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет право выполнить замену газовой плиты на электрическую. Если выполнение указанной замены требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ, замена газовой плиты на электрическую проводится собственником жилого помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

По вопросу  применения тарифа на коммунальные услуги по электроснабжению и газоснабжению Вы можете обратиться в комитет тарифного регулирования Волгоградской области по адресу: 400050, г. Волгоград, ул. им.Рокоссовского, д.62 а /я 1990, Tелефон/факс: приемная: (8442) 35-29-05, 35-29-06/35-29-37, 35-29-45. Адрес   электронной    почты    органа    тарифного регулирования  urt@volganet.ru

Вопрос: Слышал, что к 1 января 2015 года во всех многоквартирных домах должны быть установлены счетчики по теплу. За чей счет они должны приобретаться и устанавливаться? 

Ответ: Обязанность установить индивидуальные и общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов (горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, тепловой и электрической энергии) в соответствии с требованиями законодательства РФ возложена на собственников помещений многоквартирного дома до 1 июля 2012 года. Если речь идет об общедомовых приборах учета, то решение об установке должно было приниматься на собрании собственников. Если же собственники не сделали этого в обозначенные сроки, то уже вне зависимости от воли собственников установку общедомовых приборов учета должна произвести ресурсоснабжающая организация. При этом собственники должны возместить ресурснику  все расходы на его установку. Если речь идет об индивидуальном приборе учета коммунальных ресурсов, то установка приборов учета производится за собственный счет. Если счетчики не будут установлены, то оплата за коммунальные ресурсы будет начисляться по нормативам. 

Вопрос:  В подъезде нет  труб отопления, из-за этого холодно и в подъезде и в квартире тоже. Мастер ЖЭКа сказала, что батареи в подъезде ставятся за счет жильцов. Права ли она?

Ответ: Чтобы ответить на вопрос, права ли мастер ЖЭУ, необходимо иметь представление, было ли предусмотрено проектом на Ваш жилой дом наличие отопительной системы в подъездах. Если да, и по какой-то причине эта система демонтирована, или находится в неработоспособном состоянии, то восстановить ее обязана управляющая компания без взимания дополнительной платы. Ведь внутридомовая система отопления отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и за ее содержание и ремонт мы ежемесячно вносим плату.

Если же отопление подъездов не было предусмотрено проектом, то его устройство возможно только по решению общего собрания, за дополнительную плату, включающую в себя в том числе и разработку проекта, так как данные работы являются реконструкцией.

Вопрос:  В подъезде решили собрать деньги и поставить новую дверь (вместо ключей будем пользоваться домофоном), а мне не хочется тратить деньги на это, меня все устраивает. Могу ли я не платить?

Ответ: Входные двери в подъезды относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и все решения в отношении такого имущества принимаются только на общем собрании.

Если общее собрание по вопросу установки новой двери с домофоном было проведено в установленном порядке, большинством голосов принято и оформлено соответствующее решение, то такое решение является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, и оспорить его можно только в судебном порядке.

Если общее собрание по этому вопросу не проводилось, то обязать Вас оплатить установку двери никто не вправе.  

Вопрос: Мой отец живёт в шестнадцатиэтажном доме. Уже несколько лет его постоянно затапливают жильцы верхнего этажа. Он ходит с жалобами в ЖЭУ, но никто не обращает внимание на его проблему. Потолок в ванной комнате и на кухне (смежные через стену) покрылся плесенью. Подскажите пожалуйста, куда можно обратиться, чтобы решить эту проблему.

Ответ: Во-первых, необходимо установить причину и принадлежность сетей (оборудования) из-за неисправности которых происходит подтопление. То есть необходимо выяснить, происходит ли подтопление в результате неисправности общего имущества или внутриквартирных сетей (оборудования), либо подтопление вообще произошло по халатности проживающих в вышерасположенной квартире.

Для этого необходимо письменно обратиться в управляющую организацию с требованием направить комиссию для фиксации факта и установления причины подтопления. Комиссия должна будет обследовать пострадавшую и вышерасположенную квартиры. В случае, если собственники или наниматели вышерасположенной квартиры отказываются предоставить доступ для проведения обследования, управляющая организация имеет право обратиться с иском в суд о принудительном предоставлении доступа для обследования и устранения неисправности, так как в результате происходящих регулярных подтоплений также страдает общее имущество многоквартирного дома, в том числе и несущие конструкции – межэтажные перекрытия.

По результатам обследования комиссия должна составить акт, в котором будут указаны повреждения, возникшие в результате подтопления в квартире заявителя, а также причина подтопления из вышерасположенной квартиры.

В случае, если будет установлено, что подтопление происходило в результате утечки на общем имуществе многоквартирного дома, то для устранения неисправностей и возмещения причиненного вреда необходимо обратиться в управляющую организацию. В случае ее отказа – в суд. Для обоснования своих требований о взыскании материального ущерба можно привлечь специализированную организацию, которая оценит ущерб и составит смету на проведение ремонтно-восстановительных работ. Если же подтопление произошло в результате неисправности на внутриквартирных разводках или сантехническом оборудовании, либо по халатности жителей вышерасположенной квартиры, то здесь нужно решать вопрос непосредственно с собственниками (нанимателями) квартиры. В случае отказа - опять – таки в судебном порядке.

Вопрос: В нашем доме устанавливаются сейчас счетчики на холодную и горячую воду. В ЖЭУ жителей нашего предупредили, что при установке счетчика каждый из нас обязан заплатить по 680 рублей за оформление каких-то документов. Скажите правомерно ли это?

Ответ: Обязанность установить общедомовые приборы учета возложена на собственников помещений многоквартирного дома, соответственно, расходы на их установку также должны нести собственники. Решение о сроках и стоимости их установки принимается на общем собрании собственников. Управляющая компания может требовать от собственников оплаты установки общедомовых приборов учета только   при наличии такого решения, причем эта цена также должна быть согласована собственниками.

Однако не стоит забывать, что закон предписывал собственникам установить приборы учета в срок до 01.07.2012г. И в случае если собственниками это требование не было исполнено, то уже вне зависимости от воли собственников их установку должна произвести ресурсоснабжающая организация. При этом собственники должны возместить ресурснику все расходы на его установку.

Вопрос: У меня в квартире потек стояк с холодной водой. Я обратилась в местную управляющую компанию «Стабильность», мне сказали, что чтобы остановить течь, нужно заплатить баснословные деньги за установку нового стояка. Я попросила минимизировать расход и заменить только ту часть, где образовалась течь. Но оказалось, что нет сварщика и куча других причин. Скажите правомерно ли брать с меня деньги за установку нового стояка (Квартира у меня приватизированная).

Ответ: Нет, неправомерно. Жилищным законодательством разводящие трубопроводы (стояки) отнесены к общему имуществу многоквартирного дома и ответственность за их техническое состояние несет управляющая организация. За выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества мы ежемесячно вносим плату, то есть эти работы Вами уже оплачены. Требовать какой либо дополнительной оплаты управляющая организация не вправе.

Вопрос: У нас в доме постоянно застревают люди в лифте. Как мы выяснили дело в том, что на первом этаже заедают двери. Подскажите, что нам делать и куда обратиться, чтобы провели экспертизу неполадки и ее исправили. Какие наши действия?

Ответ: Техническим регламентом "Безопасность лифтов" установлено, что контроль за соблюдением обязательных требований к эксплуатации лифта в период назначенного срока службы осуществляется органами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. Поэтому в данном случае необходимо обратиться в Нижне-Волжское Управление Ростехнадзора по адресу: Огарева ул., д. 15, Волгоград, 400074.

Вопрос:  Собираюсь ремонтировать балкон, кто должен оплачивать его ремонт собственник или управляющая компания?

Ответ: Действующим законодательством балконные плиты отнесены к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, и ответственность за их техническое состояние несет управляющая организация, которая обязана принимать все меры по обеспечению их надлежащего содержания и ремонта.

Вопрос: У нас во дворе положили новый асфальт. Но он намного хуже (неровный, уже крошится), чем в соседнем дворе. Это все видно. Кто следит за качеством выполненных работ внутри дворов и куда нам, жильцам дома, жаловаться?

Ответ: Если земельный участок, на котором расположен Ваш дом, прошел кадастровый учет, то он входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома и ответственность за его техническое и санитарное состояние несет управляющая организация. Она же обязана и контролировать качество выполняемых работ.

Поэтому, прежде всего Вам необходимо обратиться в свою управляющую организацию. В случае бездействия УК – в муниципальную жилищную инспекцию (Департамент ЖКХиТЭК администрации Волгограда, ул. Чуйкова, д. 15, Волгоград, 400066) для принятия административных мер.

Если же земельный участок не прошел процедуру межевания и кадастрового учета, то в этом случае необходимо обратиться в орган местного самоуправления, то есть в администрацию Волгограда.

Информацию о земельных участках, занимаемых многоквартирными домами, прошедших кадастровый учет, можно получить на официальном сайте администрации Волгограда http://www.volgadmin.ru в разделе Комитета земельных ресурсов.

Вопрос:  Рано утром соседи начали сверлить проводку у себя в квартире. В результате они нарушили проводку так, что у нас теперь не работает розетка. Я сообщила им об этом, но они и слушать ничего не хотят, мол они к моей проводке не имеют никакого отношения. Скажите, как мне быть в такой ситуации? Вообще делать проводку в собственной квартире нужно с разрешением или человек в своей квартире может делать что хочет?

Ответ: Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии.

Обязанность по содержанию и ремонту электропроводки в квартире возложена на собственников и не предусматривает каких либо согласований.

Вопросы, связанные с возмещением нанесенного Вам ущерба, в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации разрешаются, либо в досудебном порядке, путем заключения мирового соглашения с лицом причинившем ущерб, либо в гражданско-правовом порядке в суде.

Вопрос: У меня вздулись полу в комнатах из-за того, что в подвале почти месяц парила труба с порывом. Пригласила сотрудника ЖЭУ, он выписал акт, но как-то странно. Мне на руки его не отдал, а сказал, чтобы я за ним пришла в ЖЭУ и забрала его в течение 10 дней, но не указал там причину, а просил подписать сначала, а потом они подумают и напишут причину. Акт должен составляться же в двух экземплярах? И при осмотре они имеют право требовать поднимать линолеум, если и так видно, что он вздыблен? 

Ответ: Прежде всего, необходимо отметить, что каких либо строго определенных норм по форме и содержанию подобных актов законодательством не предусмотрено. Однако, по общепринятому правилу акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами, 1 экземпляр акта передается потребителю, то есть Вам, второй экземпляр остается у исполнителя (управляющей организации), остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке.

При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта, такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем двумя незаинтересованными лицами. Если Ваша управляющая компания уклоняется от составления акта, то помните, что фиксация повреждений может осуществляться не только управляющей организацией, но и самими собственниками помещений с привлечением соседей и др. лиц, а также с помощью видео и фото съемки, свидетельскими показаниями. К обследованию можно привлечь и специализированную организацию, которая к тому же поможет Вам установить причины возникновения повреждений и оценить причиненный ущерб, стоимость ремонтно-восстановительных работ. В такой ситуации необходимо помнить, что исходя из сложившейся судебной практики, участие виновной стороны, либо ее уведомление об обследовании помещения на предмет установления ущерба обязательно. В спорных случаях уже непосредственно в суде производится судебная экспертиза.

Самое главное, что нужно иметь ввиду в такой ситуации - отсутствие акта, составленного управляющей организацией, не является препятствием для подачи иска о возмещении причиненного ущерба в судебном порядке. Кроме того, в соответствии со статьей 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если представление необходимых доказательств для лиц, участвующих в деле, затруднительно, их истребование производится в судебном порядке.

Вопрос: В нашем дворе уже какой год не происходит полив деревьев. Они все засыхают. В УК сказали, что вам нужно, вы и поливайте. Но у многих дома счетчики. Это сколько же воды набежит? Права ли УК? Кто должен осуществлять полив?

Ответ: Уход за зелеными насаждениями, расположенными на придомовой территории, является обязанностью управляющей организации, которая предусмотрена Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Следует учесть, что забор воды для полива зеленых насаждений будет осуществляться из внутридомовой системы водоснабжения, и объем воды, израсходованной на полив, будет отнесен к общедомовым нуждам.  

Вопрос: В коридорах многоквартирного дома поставили лампочки, которые загораются только, когда на улице темно. Такие же наша УК вкрутила в холлах за железными дверьми (такие обычно бывают на 2 квартиры), но там нет окон и темно и днем. Все это мы оплачиваем как внутридомовые расходы, скажите, что сделать, чтобы стало светло в наших холлах?

Ответ: Как видно из Вашего обращения, в доме установлены осветительные приборы с фотореле, которые включаются в зависимости от уровня освещенности в помещении. Такие приборы устанавливаются управляющей компанией в рамках проведения мероприятий по энергосбережению в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ "Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…". Для решения вопроса освещения холлов этажных площадок Вам необходимо обратиться в управляющую компанию по вопросу установки в холлах осветительных приборов с датчиками движения, которые будут реагировать на Ваше присутствие.

Вопрос: Что делать, если меня затопили соседи. Нам дали тепло, а у соседей лопнула батарея, лило ужас как. У меня отстали потолки, отошли обои. Они говорят, что надо подавать в суд на УК, т.к. они что-то там не проверили.

Ответ: В этой ситуации необходимо определить, по чьей вине произошло причинение ущерба. Если Ваш отопительный прибор (батарея) относится к общему имущества дома, то ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания, и соответственно именно она должна возместить причиненные Вам убытки. Если же батарея не входит в состав общего имущества (что бывает крайне редко), обязанность по ее эксплуатации лежит на собственнике квартиры. Но в любом случае, вопрос возмещения причиненного ущерба необходимо решать в судебном порядке.

Вопрос: Установил индивидуальные приборы учета холодной и горячей воды, куда обращаться (в управляющую организацию или ресурсоснабжающую?) и какие документы для этого нужны?

Ответ: Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве такого прибора, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем коммунальной услуги на основании заявки собственника жилого помещения, поданной исполнителю.

В заявке указывается следующая информация:

- сведения о потребителе (для физического лица - фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, для юридического лица - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон);

- предлагаемая дата и время ввода установленного прибора учета в эксплуатацию;

- тип и заводской номер установленного прибора учета, место его установки;

- сведения об организации, осуществившей монтаж прибора учета;

- показания прибора учета на момент его установки;

- дата следующей поверки.

К заявке прилагаются копия паспорта на прибор учета, а также копии документов, подтверждающих результаты прохождения последней поверки прибора учета (за исключением новых приборов учета).

Исполнитель обязан рассмотреть предложенные в заявке дату и время осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию и в случае невозможности исполнения заявки в указанный срок согласовать с потребителем иные дату и время проведения ввода в эксплуатацию установленного прибора учета.

В случае если исполнитель не явился в предложенные в заявке дату и время для осуществления ввода прибора учета в эксплуатацию или иные согласованные с потребителем дату и время, прибор учета считается введенным в эксплуатацию с даты направления в адрес исполнителя заявки, отвечающей установленным требованиям, и с этой даты его показания учитываются при определении объема потребления коммунальных услуг.

Вопрос: Можно ли установить в квартире индивидуальный прибор учета тепловой энергии при наличии общедомового?

Ответ:  провести данные работы возможно только при наличии технической возможности установки указанного прибора.

Техническая возможность обусловлена не только техническим состоянием инженерной системы теплоснабжения, но и ее конструктивной особенностью.

Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки прибора учета, определяются исполнителем коммунальной услуги на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения.

В соответствии с Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 627 "Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения", техническая возможность установки прибора учета соответствующего вида в многоквартирном доме (жилом доме или помещении), отсутствует, если в ходе обследования будет выявлено наличие хотя бы одного из нижеуказанных критериев:

- установка прибора учета соответствующего вида по проектным характеристикам многоквартирного дома (жилого дома или помещения) невозможна без реконструкции, капитального ремонта существующих внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования) и (или) без создания новых внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования);

- при установке прибора учета соответствующего вида невозможно обеспечить соблюдение обязательных метрологических и технических требований к прибору учета соответствующего вида, в том числе к месту и порядку его установки, предъявляемых в соответствии с законодательством Российской Федерации об обеспечении единства измерений и о техническом регулировании;

- в месте, в котором подлежит установке прибор учета соответствующего вида, невозможно обеспечить соблюдение предъявляемых в соответствии с законодательством Российской Федерации об обеспечении единства измерений и о техническом регулировании обязательных требований к условиям эксплуатации прибора учета соответствующего вида, которые необходимы для его надлежащего функционирования, в том числе из-за технического состояния и (или) режима работы внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования), температурного режима, влажности, электромагнитных помех, затопления помещений, и (или) невозможно обеспечить доступ для снятия показаний прибора учета соответствующего вида, его обслуживания, замены.

Следует отметить что, в соответствии с жилищным законодательством, индивидуальные приборы учета тепловой энергии применяются при начисления платы за коммунальную услугу отопление  в случае, если  все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома оборудованы ими, а сам дом оснащен общедомовым прибором учета.